Le Pinel Plus succède à la loi Pinel et ces deux dispositifs ont été conçus dans un contexte de tension accrue sur le marché immobilier français, notamment dans les grandes agglomérations. Cependant, si la loi Pinel a permis l’accès au logement neuf aux ménages intermédiaires – plutôt qu’aux ménages modestes – qu’en est-il réellement du Pinel Plus ? De plus, l’objectif principal est de stimuler la construction de logements neufs dans les zones où la demande locative est la plus forte. Dans quelle mesure le Pinel Plus parvient-elle à remplir cet objectif ?
Bilan Pinel : quid des ménages modestes ?
La loi Pinel a été conçue pour répondre à un besoin spécifique : celui de stimuler la construction de logements neufs dans les zones où le logement est tendu, afin de permettre au plus grand nombre de ménages de se loger correctement.
Certes, les ménages modestes bénéficient des dispositifs d'aide au logement et représentent ceux qui ont le plus de difficultés à accéder à un logement décent. Pourtant, il leur est toujours plus ou moins ardu d’avoir accès à ces logements neufs, en sachant que les loueurs doivent rattraper le coût de l’acquisition sur les loyers. À noter que ces loyers doivent toutefois respecter les plafonds de ressources des locataires. Ces plafonds sont calculés de manière à ce que les logements Pinel soient accessibles aux locataires à faibles revenus tout en n’affectant pas les rendements et la rentabilité de l’investissement réalisé. C’est pourquoi, les loyers réellement fixés ciblent plutôt les ménages à revenus intermédiaires.
Pinel Plus : un coût d’acquisition plus élevé
Avec le Pinel Plus, les conditions d’éligibilité se durcissent, en particulier en ce qui concerne la sobriété énergétique du logement ainsi que le confort et l’aménagement. Ce qui induit un coût d’acquisition plus élevé, par rapport au Pinel classique. À qui profiterait ainsi le Pinel Plus, tout en sachant que les plafonds de ressources s’appliquent également ?
À noter toutefois que les taux de défiscalisation sont plus intéressants pour le Pinel Plus : 12% sur 6 ans d’engagement, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans. Le Pinel classique qui s’éteint officiellement le 31 décembre 2024 – avec une possible reconduction jusqu’au 31 mars 2025 – ne propose plus que 9%, 12% ou 14% de réduction pour ces mêmes périodes d’engagement.
Une défiscalisation plus importante pourrait impacter le rendement annuel de l’investissement. De même, du fait qu’il s’agit d’un logement de haut standing, le potentiel de plus-value se révèle également de taille, ce qui permet d’enregistrer une valorisation plus ou moins significative.
Les simulations sont alors de mise afin de fixer le juste loyer et permettre l’accès aussi bien aux ménages moins aisés qu’à ceux à faibles revenus. Ce qui représenterait alors un véritable investissement à caractère solidaire, en plus de l’impact environnemental conséquent associé aux caractéristiques du logement faiblement énergivore.
Outre la réduction d’impôt susmentionnée, le Pinel Plus se démarque par ses autres avantages. Les risques de vacance locative sont faibles en zone tendue et les perspectives de rendement sont d’autant plus satisfaisantes.
Le Pinel Plus et les enjeux pour les zones tendues
Les zones tendues se caractérisent par un déséquilibre profond entre l'offre et la demande de logements. Les prix de l'immobilier y sont élevés, les loyers sont chers et l'accès au logement devient de plus en plus difficile pour les ménages modestes. Ce phénomène aboutit à de nombreuses conséquences.
Par exemple, l’enchérissement sur le coût de la vie. Les loyers élevés pèsent sur le budget des ménages et réduisent leur pouvoir d'achat. Citons aussi l’exclusion sociale : ceux à faibles revenus sont établis dans des localités de plus en plus éloignées des centres-villes et des zones les plus dynamiques.
