Plusieurs centaines de SCPI circulent sur le marché et si la présélection de celles à intégrer dans son patrimoine se fait à partir de son propre profil d’investisseur, la sélection finale nécessite de réaliser une comparaison qui repose sur différents critères. Notons que pour un meilleur choix, il vaut mieux limiter les SCPI à sélectionner à 3 maximum.
Comparer des SCPI de la même famille
La grande famille des SCPI est compartimentée en sous-familles :
- Les SCPI fiscales : celles-ci se décomposent, elles aussi, en trois catégories qui sont les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. La comparaison se fait donc entre SCPI de même catégorie en réalisant les simulations requises par rapport à la situation fiscale et au taux de défiscalisation issue de l’investissement
- Les SCPI de rendement : ce sont des SCPI professionnelles dont les locataires sont des entreprises. On distingue ainsi des SCPI de bureaux, des SCPI de commerce, des SCPI spécialisées aussi appelées SCPI thématiques comme celles investies dans le domaine de la santé, des seniors, de l’éducation ou encore de l’environnement. Parmi les SCPI de rendement se trouvent aussi les SCPI dites diversifiées, c’est-à-dire accueillant à la fois toutes ces différentes typologies. La comparaison est réalisée au niveau de ces segmentations
Comparer les indicateurs de performances
Les indicateurs de performances pour une SCPI sont les suivantes : la capitalisation, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM), le taux de rendement interne (TRI) pour les SCPI plus âgées, le report à nouveau (RAN), le taux d’occupation financier (TOF), les variations du prix de la part. Tous ces éléments sont accessibles sur la fiche d’identité de chaque actif.
L’ancienneté de la SCPI ne représente pas toujours un indicateur de performance, sachant que de très jeunes SCPI arrivent à enregistrer un record en TDVM en raison de leur stratégie percutante. Le montant des dividendes distribués ne reflète pas non plus la santé d’une SCPI, car celui-ci peut avoir été diminué des réserves telles que le RAN et le PGE (provisions pour gros travaux). Or, ce ne sont pas toutes les SCPI qui se constituent ces réserves.
Comparer par société de gestion
Les SCPI ont été conçues par un opérateur spécialisé qui définit les fondamentaux sur lesquels elles reposent. Que ce soit au niveau des acquisitions d’immeubles que de la gestion proprement dite (calcul du prix de la part et du nombre minimal à souscrire, évaluation de la durée du report de jouissance et des objectifs en matière de rendement, etc.). Il est donc important de réaliser les comparaisons au niveau des sociétés de gestion également, en tenant compte de leur spécialisation, de leurs expériences et savoir-faire en matière d’exploitation immobilière.
Utiliser des outils de comparaison en ligne
Les comparateurs de SCPI sont désormais accessibles en ligne. Il suffit de renseigner celles qui feront l’objet de l’analyse dans le champ de recherche. L’outil fournit les renseignements sur les différents indicateurs de performance mentionnés plus haut, de même que sur la catégorie de la SCPI et la société de gestion. Une fois la comparaison lancée sur un simple clic de souris, l’outil affiche une synthèse complète des caractéristiques et des performances de chaque SCPI sélectionnée via une lecture lisible afin de valider le choix définitif.
Simuler l’investissement
Afin d’affiner les résultats obtenus après comparaison, il est toujours utile de réaliser une ou plusieurs simulations. Ce, afin d’obtenir une estimation du rendement net du placement, ou encore du montant de la défiscalisation si vous avez opté pour des SCPI fiscales.
Faire appel à un CGP : une bonne idée ?
Toutes les étapes précédant le choix final d’une SCPI peuvent être prises en main par un conseiller en gestion de patrimoine. Son intervention est même recommandée pour une prise de décision de qualité, sachant que les SCPI vont rejoindre le patrimoine sur le long terme.
